Rappel sur les obligations des exploitants de résidences de tourisme - avis d'expert - avocat résidence de tourisme

Avis d'experts - Avocats LMNP

Rappel sur les obligations des exploitants de résidences de tourisme vis à vis des propriétaires

La France comptait en 2014 2.266 résidences de tourisme dans lesquelles des investisseurs, intéressés par l'avantage fiscal (LMNP, Censi Bouvard) ont investi pour s'assurer le plus souvent un complément de revenus ou une retraite. Face à des exploitants parfois peu scrupuleux, la Loi du 22 juillet 2009 a imposé de nouvelles obligations aux exploitants de résidences de tourisme : 

Obligation d'information au moment de la vente de lots dans une résidence de tourisme

Au moment de la vente, l'investisseur doit être informé par écrit sur : 

1. l'identité du gestionnaire ;
2. le fait qu'il conclut un bail commercial ;
3. les principales caractéristiques du bail commercial ;

4. la mention suivante sur l’indemnité d’éviction : « Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail conclu avec l’exploitant de la résidence de tourisme. Toutefois, il devra dans ce cas, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants du Code de commerce, payer à l’exploitant une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Les modalités de calcul de cette indemnité sont fixées au deuxième alinéa de l’article L. 145-14 susvisé ».

Durée du bail commercial en résidence de tourisme

Le bail commercial est désormais impérativement d'une durée de 9 ans.

La Cour de cassation a jugé début 2017 que cette nouvelle durée des baux commerciaux en résidences de tourisme LMNP s'appliquait aux baux en cours (Cass. 3e civ., 9 févr. 2017, no 16-10.350).

Obligation d'information vis à vis des propriétaires de résidence de tourisme

En cours de bail, l'exploitant d'une résidence de tourisme doit tenir des comptes d'exploitation distincts pour chaque résidence qu'il exploite et il est tenu de les envoyer aux copropriétaires qui le demandent. 

De plus, il doit envoyer aux copropriétaires annuellement un bilan de l'année écoulée avec les

• taux de remplissage
• évènements significatifs de l'année
• montants et évolutions des principaux postes de dépenses et de recettes. 

Dans une affaire commentée sur notre BLOG (Appart'City condamné par la Cour de cassation), l'exploitant Appart City a prétendu dans la procédure intentée par les propriétaires, qu'il ne devait pas fournir les comptes détaillés en tentant de renvoyer deux fois l'affaire devant le Conseil constitutionnel, puis en invoquant le "secret des affaires". 

La Cour de cassation a rejeté les demandes d'Appart City et donné raison aux propriétaires, en indiquant que l'exploitant doit fournir des comptes détaillés et non un simple extrait. 

Une question ? Un avis ?

Le Parisien - David Sabatier - De la carotte fiscale au coup de bâton - avis d'expert - avocat résidence de tourisme

Le Parisien : « M e David Sabatier représente plus de 2 000 clients victimes de placements défiscalisés.» 

Avocat résidence de tourisme

Au bout de quelques années, l'exploitant ne peut plus reverser ces loyers surévalués et les renégocie très fortement à la baisse. Si les propriétaires refusent et que le gestionnaire s'en va, ils s'exposent à un redressement fiscal, au versement d'une coûteuse indemnité à l'exploitant et au risque que leur bien ne vaille plus rien. J'ai ainsi des clients qui ont investi 150 000 € dans un appartement se trouvant dans une maison de retraite. Faute de gestionnaire, leur bien vaut actuellement tout juste 20 000 €.  » David Sabatier, Avocat LMNP

La durée du pacte d'actionnaires : « Le diable est dans le détail »

Le diable est dans le détail – La clause « durée » du pacte peut être fatale

Lorsqu’on ne rédige pas bien la clause relative à la durée dans un pacte d’associés et que notamment, on prévoit une durée indéterminée ou trop longue, le pacte peut tout simplement être résilié par chacune des parties avec un préavis « raisonnable ».

Arrêt de la Cour de cassation du 27 septembre 2017 (n°16-13112)

Quelle durée pour un pacte d'actionnaires ?

Etant un contrat à durée indéterminée, chaque partie peut alors le résilier à tout moment avec préavis.

Dans ce nouvel arrêt, la Cour de cassation approuve l’interprétation du tribunal de commerce de Marseille et de cour d’appel d’Aix-en-Provence, qui avaient considéré que pour un pacte de 8 ans, il fallait prévoir un préavis de 6 mois..

Pour déterminer vos chances que votre pacte soit résiliable, appelez nous ou remplissez notre formulaire : 

(le premier contact n'induit pas de facturation).

David SABATIER, Avocat LMNP sur France 3 - Propriétaires Pierre & Vacances

David SABATIER interviewé par France 3 sur la problématique de renégociation des baux sur le Center Parc du Domaine de l'Ailette géré par Pierre & Vacances. 

https://www.france.tv/france-3/

Appart'City - Compte d'exploitation sous astreinte - avis d'expert - avocat lmnp - propriétaire résidence de tourisme

Condamnation d’Appart’City - Propriétaires Appart'City

Avis d'expert - Avocats LMNP

La Cour de cassation (3ème Chambre civile, 19 octobre 2017) a rendu un arrêt détonnant sur l’obligation de transmission des comptes d’exploitation par l’exploitant d’une résidence de tourisme.

En l’espèce, près de 130 copropriétaires ont assigné la société Appart’City en fourniture de comptes détaillés, Appart’city n’ayant fourni qu’un simple extrait du bilan.

La Cour de cassation a décidé que le compte d'exploitation qui doit être transmis par tout exploitant de résidence de tourisme ne peut être constitué d'un simple extrait du bilan et doit comporter un détail des charges variables et des charges fixes.

Le compte d'exploitation produit par la société Appart'city, qui se bornait à reproduire quelques éléments comptables du bilan annuel, ne respectait donc pas les dispositions de l'article L. 321-2 du code du tourisme.

Pour savoir comment gérer votre dossier Appart'City, appelez nous
ou remplissez gratuitement notre formulaire :

(le premier contact n'induit pas de facturation)

Renonciation à l'indemnité d'éviction en tourisme - avis d'expert - avocat résidence de tourisme - propriétaire résidence de tourisme

Avis d'expert - Avocats LMNP : Si l’exploitant renonce à l’indemnité d’éviction, aucun congé n’est nécessaire pour sortir du bail meublé de tourisme

L’exploitant peut parfaitement renoncer postérieurement à la conclusion du bail au renouvellement du bail et donc au versement d’une indemnité d’éviction.

Lorsque cela est le cas, il s’est posé la question de savoir si le propriétaire qui avait une telle renonciation devait donner congé du bail commercial meublé, à la fin de celui-ci.

Dans cette jurisprudence, pour l'exploitation d'une résidence de tourisme, un exploitant avait signé plusieurs baux commerciaux avec divers propriétaires d’une durée de 10 années.

Par la suite, il avait renoncé sans indemnité à son droit au renouvellement, afin qu'à la fin du bail commercial meublé, les bailleurs puissent récupérer leur appartement.

Les clés n'ont pas été restituées à la fin et les propriétaires ont donc assigné l’exploitant devant le juge des référés qui leur a donné raison et condamné l’exploitant à l’expulsion.

La Cour de cassation affirme le principe de protection des propriétaires de résidences de tourisme - Avis d'expert - Avocat LMNP

Avis d'expert - Avocat LMNP

Constitutionnalité des baux en résidence de tourisme : le juge confirme qu’il faut protéger les propriétaires

Civ. 3e, Question prioritaire de Constitutionnalité, 16 mars 2017, FS-P+B, n° 16-40.253

39 propriétaires de lots dans une résidence de tourisme exploitée par PV Résidences et Resorts France ont saisi le tribunal pour demander la nullité de congés délivrés par l’exploitant en cours de bail. Le tribunal de grande instance de Paris a transmis une question de constitutionnalité : l'article L. 145-7-1 porte-t-il atteinte aux droits garantis par la Constitution et en particulier l’article 6 de la Déclaration des Droits de l’Homme sur l’égalité ?

Principe de protection des propriétaires de meublés tourisme

Un non-lieu à renvoi au Conseil constitutionnel a été décidé au motif pris que la durée du bail allongée pour les résidences de tourisme est justifiée par « la nécessité de garantir la pérennité de l'exploitation des résidences de tourisme classées, lequel est en rapport avec l'objet de la loi qui est de protéger les propriétaires du risque de désengagement, en cours de bail, des exploitants ».

Pour connaître l'impact d'une telle décision sur votre dossier, appelez-nous ou remplissez gratuitement notre formulaire :

(le premier contact n'induit pas de facturation)

Quelques bons conseils pour commencer l'année

­ ­­­ ­­­­

Le cabinet 1862 Avocats vous souhaite une santé de fer, des projets passionnants et de merveilleux moments avec vos proches.

­­­­ ­­­­

­ ­­­ ­­­­

Si malgré cela, il arrive qu'on vous veuille encore du mal, nous vous livrons quelques trucs d'avocats :

 + Gardez votre sang froid et ne vous laissez jamais atteindre personnellement même si cela est difficile

+ La plupart des gens agissent et réfléchissent en même temps, alors faites plutôt vos devoirs avant d'agir

+ N’élevez jamais la voix, mais trouvez les bons arguments après avoir défini les besoins connus et cachés de votre interlocuteur

+ Enfin, si vous êtes dos au mur, une seule solution, faire tomber le mur au moment où la partie adverse s'y attend le moins.
­ ­­­ ­­­­

Très bonne année 2018 !

­­­­ ­­­­

L'assurance propriétaire non-occupant (pno) est-elle obligatoire ? avis d'expert - résidence de tourisme - avocat lmnp

L’assurance propriétaire non occupant est elle obligatoire ? 

Avis d'expert - Avocat LMNP

Dans un immeuble, l'assurance se distingue en trois catégories que sont : 

1. L'assurance souscrite par le syndic pour les parties communes
2. l'assurance souscrite par le locataire
3. l'assurance qui doit être souscrite par vous en qualité de propriétaire. 

Depuis la loi Alur du 24 mars 2014, cette l'assurance propriétaire non occupant est obligatoire pour les propriétaires de meublés en copropriété. 

Quel est le prix d'une PNO ?

Elle est habituellement moins chère que la multirisque habitation. Il faut compter (à titre indicatif) 60 et 160 euros par ans en plus de frais de dossier (15 à 20 euros).

Les montants versés au titre de cette assurance sont en principe déductibles du revenu si vous avez opté pour le régime d’imposition au réel. 

Pour toute autre question, appelez-nous, ou remplissez gratuitement notre formulaire : 

(le premier contact n'induit pas de facturation)

Rompre le bail commercial meublé en cours de bail - avis d'expert - avocat résidence de tourisme - propriétaire lmnp - indemnité d'éviction

Avis d'expert - Avocat LMNP

Le bail pourrait être résilié sans indemnité d’éviction s’il n’y a pas de prestations

L'activité immobilière n'est pas une activité commerciale et sans activité commerciale, il n’y a pas de bail commercial.

Sans bail commercial, il n’y a pas d’indemnité d’éviction.

La question de l’activité commerciale s’est posée pour les résidences de tourisme. Un exploitant d’une résidence de tourisme sous-loue l’immeuble ce qui est vraisemblablement une activité civile, mais il fournit aussi des prestations annexes qui sont commerciales.

Une jurisprudence n'a pas conclu en ce sens et le bénéfice du statut des baux commerciaux et donc de sa protection pour l’exploitant a finalement été supprimé à un exploitant, la Cour décidant que « les appartements constituaient l'objet de l'activité de la société, mais non le lieu où celle-ci exploitait son fonds de commerce » (Civ. 3e, 10 nov. 1993, Bull. civ. III, no 141). Cette décision a toutefois été cassée par la Cour de cassation (Civ. 3e, 10 févr. 1999, JCP 1999. II. 10272) qui a retenu l'activité de l’exploitant. Il reste tout de même que l’absence d’exécution des prestations de service dans les locaux loués pourrait potentiellement justifier une résiliation du bail.

En particulier, si votre bail ne précise pas la fourniture de prestations de services, le statut pourrait potentiellement être écarté et donc le bail être résilié sans indemnité d’éviction.

Pour savoir si vous pouvez résilier votre bail meublé sans indemnité d'éviction, appelez nous ou remplissez gratuitement notre formulaire :

(le premier contact n'induit pas de facturation)

Ne pas payer d'indemnité d'éviction - avis d'expert, avocat lmnp, résidence de tourisme

Avis d'expert - Avocat LMNP

Calcul de l'indemnité d'éviction - Précisions

Pour pouvoir refuser le renouvellement et sortir d’une résidence de tourisme dans laquelle on a investi, on doit verser une indemnité d’éviction.

Il est toutefois possible de ne pas verser d’indemnité d’éviction et de récupérer son bien en fin de bail en envoyant un congé motivé dans les formes et les délais quand on peut invoquer un motif grave et légitime.

Souvent, le motif grave et légitime est une faute de l’exploitant de la résidence de tourisme.

Cette faute permet au bailleur de donner congé sans calcul d’indemnité d'éviction.

Absence d'indemnité d'éviction en l'absence de classement de la résidence

La Cour d’Appel de Pau a reconnu récemment que le fait pour l’exploitant d'une résidence de tourisme de ne pas avoir pendant plus de dix ans demandé le classement de la résidence en résidence de tourisme, constitue une faute justifiant la résiliation du bail sans indemnité d’éviction d’éviction (CA Pau, 2e ch., sect. 1, 15 juin 2015, no RG : 14/00091, Rev. loyers 2015/959, no 2122). 

Pour savoir si vous pouvez vous exonérer de l'indemnité d'éviction dans votre dossier, appelez nous ou remplissez notre formulaire :

(le premier contact n'induit pas de facturation)

Condamnation de Domusvi par la Cour d’Appel de Bordeaux

Avis d'expert - Avocat LMNP

Condamnation de Domusvi SA

Cour d'appel de Bordeaux – 23 novembre 2017 - Résidence l'Arche de Noës

Les propriétaires de la résidence Résidence l'Arche de Noës ont soutenu devant le tribunal que les travaux d'entretien et de mise en conformité de leur résidence bâtiment avec les normes applicables aux établissements recevant les personnes âgées n'ont jamais été réalisés par Domusvi.

Ils ont donc fait assigner la société GDP Vendôme Immobilier, la société DomusVI et la société Pessac exploitante devant le juge des référés de BORDEAUX pour voir ordonner une mesure d'expertise.

Or, seule la société Pessac, filiale de DomusVI, était preneuse à bail, GDP Vendôme Immobilier et la société DomusVI n’ayant pas signé de bail avec les copropriétaires.

Le juge des référé a donc refusé de reconnaître un lien contractuel avec DomusVi.

La Cour d’Appel de Bordeaux est revenue sur cette décision en jugeant que, même si la filiale de Domusvi avait conclu le bail commercial meublé en question, il n’en restait pas moins qu’elle conservait un lien contractuel avec les propriétaires résultant d’un état des lieux sortie établi à la demande de DomusVI.

Pour connaître la solution que nous proposons en cas de baisse de loyer ou de départ de Domusvi sur votre résidence, appelez nous ou remplissez notre formulaire:

(ce premier contact n'induit pas de facturation)

Loyers impayés en meublé tourisme ou EHPAD - Que faire ?

Avis d'expert - Avocat LMNP

En résidence de tourisme, EHPAD ou résidence senior, il arrive que l'exploitant ne paye plus le loyer - Que faire ?

Vérifier s’il est en état de cessation de paiement (impossibilité de faire face à ces dettes). Pour ce faire, il est nécessaire de recueillir ses informations comptables. Parfois difficile à obtenir, nous vous aidons à y parvenir. Une fois les documents comptables réunis et étudiés (trésorerie, capitaux propres, dettes des loyers), deux hypothèses peuvent alors se présenter :

1.      Vous constatez que votre exploitant est en cessation de paiement : il convient de l’assigner en redressement judiciaire. 

2.      Vous constatez que votre exploitant n’est pas en cessation de paiement : il faut faire une mise en demeure de payer en le menaçant de résilier le bail commercial puis commencer une démarche contentieuse en vue de saisir ses comptes bancaires. 

Votre exploitant vous propose une baisse considérable de loyer lors du renouvellement de votre bail commercial:

Il convient alors de procéder par étapes :

1.    Faire une analyse du bail et syndiquer la copropriété (seul ou avec l'aide d'un avocat) et mener une expertise des travaux de remise aux normes pour vérifier si ces derniers (à la charge de l’exploitant) justifient une baisse de loyer.

2.    Examiner la rentabilité de la résidence pour votre exploitant pour vérifier si elle justifie une baisse des loyers.

3.    Entamer des démarches de négociations avec votre exploitant.

4.    Si la situation requière une baisse de loyer, prévoyez dans votre bail commercial une possibilité de renégociation de loyer en cas de rentabilité future à la hausse de la résidence.

5.    En l’absence de terrain d’entente avec votre exploitant et comme ultime et unique moyen de recours, il conviendra de saisir le juge des loyers.

Une banque condamnée à appliquer un taux d'intérêts à la baisse

Avis d'expert - Avocat droit des affaires

Cour d'appel de Colmar, Chambre 1 a, 8 mars 2017, n° 16/00312)

Une banque condamnée à appliquer un taux d'intérêts à la baisse

Deux personnes avaient souscrit un emprunt auprès d'une banque dont les intérêts étaient calculés sur la base d'un taux variable "Libor 3 mois". 

En 2015, le Libor est devenu négatif, les plaignants ayant alors demandé à la banque de leur rendre de l'argent sur le montant emprunté !

La Cour d'Appel de Colmar (Cour d'appel de Colmar, Chambre 1 a, 8 mars 2017, n° 16/00312) a rendu une décision validant la clause et condamnant la Banque. 

Comme chaque année, 1862 sera présent à Vinexpo

Photo by mythja/iStock / Getty Images

Avocat - Droit Immobilier - Bordeaux

Le Cabinet d'avocats 1862 installé à Bordeaux sera présent comme chaque année au salon Vinexpo 2017 à Bordeaux qui se tiendra du 18 au 21 juin 2017.

Ce salon sera l'occasion d'échanger avec les négociants, courtiers, producteurs et professionnels du secteur sur les nouveautés juridiques dans le domaine des Vins et Spiritueux.

Achat propriété viticole, fiscalité propriété viticole, contrat de distribution de vin :

La fin de bail face au lien de dépendance économique

David Sabatier, a été interviewé par Madame Martine Denoune, journaliste et rédacteur de l'un des plus importants blogs sur les résidences gérées pour exposer une nouvelle méthode de défense des propriétaires de résidences gérées reposant sur la réforme du Code civil intervenue par ordonnance du 10 février 2016 et un arrêt rendu par la Cour d'Appel de Versailles en date du 6 juillet 2016. 

David Sabatier dans l'AGEFI - La Grenouille dans la Marmitte - LMNP Monument Historique, Résidences de tourisme - Impayés

LMNP LMP Censi Bouvard, résidence de tourisme, EHPAD, Malraux.

La Grenouille dans la Marmitte

David Sabatier a publié dans l'AGEFI Actifs un cas pratique sur les méthodes à employer dans le cadre des difficultés rencontrées dans le cadre des relations investisseurs / exploitants dans les résidences de services (LMNP LMP Censi Bouvard, résidence de tourisme, EHPAD, Malraux).  

Lire l'Agefi

Hommage à Jacques Sabatier par l'Ordre des Avocats de Paris

Une biographie publiée par l'Ordre des Avocats de Paris retrace la vie de Jacques Sabatier, de son père Maurice, ancien Président de l'Ordre et membre de l'Institut, et raconte son destin tragique à l'image de tant d'autres français morts pour la France.

La découverte aussi du Prix Jacques Sabatier remis chaque année à un Secrétaire de la Conférence depuis son legs en 1920.  

"Depuis janvier 1920, c’est un Secrétaire de la Conférence qui le reçoit à chaque Rentrée du barreau … ignorant sans doute, jusqu’à présent, à qui il le doit. La tradition familiale se perpétue, puisque deux arrière-petits-enfants de Jacques Sabatier, David et Anne-Sophie, sont avocats au barreau de Paris. "

Appart'City - Obligation de fournir des comptes d'exploitation détaillés

Avis d'expert - Avocat LMNP

Appart'City doit fournir ses comptes aux propriétaires (LMNP Censi Bouvard)

La Cour de cassation rejette le pourvoi d’Appart City sur la transmission des comptes détaillés

La société Appart'city a été condamnée par la Cour d'Appel de Poitiers (27 avril 2016), sur le fondement de l'article L. 321-2 du code du tourisme, à communiquer aux copropriétaires les comptes d'exploitation et les bilans, précisant :

-        le taux de remplissage,

-        les événements significatifs de l'année,

-        le montant et l'évolution des postes de dépenses et de recettes de la résidence pour les années 2012, 2013 et 2014 ;

Pour se défaire de cette obligation, la société Appart'city a demandé de renvoyer au Conseil constitutionnel cette question, jugeant que cette obligation de transparence était contraire à la liberté d'entreprendre et au principe d'égalité devant la loi.

En réponse, la Cour de cassation (3ème Chambre civile – 28 février 2017) a jugé que cette question « ne présente pas un caractère sérieux ».

Elle a en outre reconnu que la loi a pour objet de renforcer l'efficacité du contrôle pour permettre aux propriétaires de lots dans une résidence de tourisme d'être informés de la gestion de l'exploitant qui est naturellement susceptible d'affecter leur situation.

Elle a rappelé que le législateur a suffisamment assuré un juste équilibre entre le respect de la liberté d'entreprendre et celui des droits des propriétaires.

Le contrat lié à la réception n'a pas d'utilité pour les propriétaires qui ne sont plus sous contrat

Avis d'expert - Avocat LMNP

Sortir d'un bail commercial Pierre & Vacances, Appart'City ou Belambra - Conséquences

Cass. civ. 3, 18-02-2015, n° 13-27.104, FS-P+B, Rejet - A0157NCS

Un copropriétaire qui est sorti du bail commercial avec son exploitant n'a pas à payer les frais liés au contrat de réservation attaché à la réception.

La résidence à vocation para-hôtelière est soumise à l'application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 prévoyant que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.

L'existence d'un "contrat de réservation" relève de la fonction de réception de la résidence.

Par suite, le contrat de réception ne présente aucune utilité objective pour les lots dont les copropriétaires n'ont pas confié l'exploitation à l'exploitant.