Quelques bons conseils pour commencer l'année

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Le cabinet 1862 Avocats vous souhaite une santé de fer, des projets passionnants et de merveilleux moments avec vos proches.

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Si malgré cela, il arrive qu'on vous veuille encore du mal, nous vous livrons quelques trucs d'avocats :

 + Gardez votre sang froid et ne vous laissez jamais atteindre personnellement même si cela est difficile

+ La plupart des gens agissent et réfléchissent en même temps, alors faites plutôt vos devoirs avant d'agir

+ N’élevez jamais la voix, mais trouvez les bons arguments après avoir défini les besoins connus et cachés de votre interlocuteur

+ Enfin, si vous êtes dos au mur, une seule solution, faire tomber le mur au moment où la partie adverse s'y attend le moins.
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Très bonne année 2018 !

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L'assurance propriétaire non-occupant (pno) est-elle obligatoire ? avis d'expert - résidence de tourisme - avocat lmnp

L’assurance propriétaire non occupant est elle obligatoire ? 

Avis d'expert - Avocat LMNP

Dans un immeuble, l'assurance se distingue en trois catégories que sont : 

1. L'assurance souscrite par le syndic pour les parties communes
2. l'assurance souscrite par le locataire
3. l'assurance qui doit être souscrite par vous en qualité de propriétaire. 

Depuis la loi Alur du 24 mars 2014, cette l'assurance propriétaire non occupant est obligatoire pour les propriétaires de meublés en copropriété. 

Quel est le prix d'une PNO ?

Elle est habituellement moins chère que la multirisque habitation. Il faut compter (à titre indicatif) 60 et 160 euros par ans en plus de frais de dossier (15 à 20 euros).

Les montants versés au titre de cette assurance sont en principe déductibles du revenu si vous avez opté pour le régime d’imposition au réel. 

Pour toute autre question, appelez-nous, ou remplissez gratuitement notre formulaire : 

(le premier contact n'induit pas de facturation)

Rompre le bail commercial meublé en cours de bail - avis d'expert - avocat résidence de tourisme - propriétaire lmnp - indemnité d'éviction

Avis d'expert - Avocat LMNP

Le bail pourrait être résilié sans indemnité d’éviction s’il n’y a pas de prestations

L'activité immobilière n'est pas une activité commerciale et sans activité commerciale, il n’y a pas de bail commercial.

Sans bail commercial, il n’y a pas d’indemnité d’éviction.

La question de l’activité commerciale s’est posée pour les résidences de tourisme. Un exploitant d’une résidence de tourisme sous-loue l’immeuble ce qui est vraisemblablement une activité civile, mais il fournit aussi des prestations annexes qui sont commerciales.

Une jurisprudence n'a pas conclu en ce sens et le bénéfice du statut des baux commerciaux et donc de sa protection pour l’exploitant a finalement été supprimé à un exploitant, la Cour décidant que « les appartements constituaient l'objet de l'activité de la société, mais non le lieu où celle-ci exploitait son fonds de commerce » (Civ. 3e, 10 nov. 1993, Bull. civ. III, no 141). Cette décision a toutefois été cassée par la Cour de cassation (Civ. 3e, 10 févr. 1999, JCP 1999. II. 10272) qui a retenu l'activité de l’exploitant. Il reste tout de même que l’absence d’exécution des prestations de service dans les locaux loués pourrait potentiellement justifier une résiliation du bail.

En particulier, si votre bail ne précise pas la fourniture de prestations de services, le statut pourrait potentiellement être écarté et donc le bail être résilié sans indemnité d’éviction.

Pour savoir si vous pouvez résilier votre bail meublé sans indemnité d'éviction, appelez nous ou remplissez gratuitement notre formulaire :

(le premier contact n'induit pas de facturation)

Ne pas payer d'indemnité d'éviction - avis d'expert, avocat lmnp, résidence de tourisme

Avis d'expert - Avocat LMNP

Calcul de l'indemnité d'éviction - Précisions

Pour pouvoir refuser le renouvellement et sortir d’une résidence de tourisme dans laquelle on a investi, on doit verser une indemnité d’éviction.

Il est toutefois possible de ne pas verser d’indemnité d’éviction et de récupérer son bien en fin de bail en envoyant un congé motivé dans les formes et les délais quand on peut invoquer un motif grave et légitime.

Souvent, le motif grave et légitime est une faute de l’exploitant de la résidence de tourisme.

Cette faute permet au bailleur de donner congé sans calcul d’indemnité d'éviction.

Absence d'indemnité d'éviction en l'absence de classement de la résidence

La Cour d’Appel de Pau a reconnu récemment que le fait pour l’exploitant d'une résidence de tourisme de ne pas avoir pendant plus de dix ans demandé le classement de la résidence en résidence de tourisme, constitue une faute justifiant la résiliation du bail sans indemnité d’éviction d’éviction (CA Pau, 2e ch., sect. 1, 15 juin 2015, no RG : 14/00091, Rev. loyers 2015/959, no 2122). 

Pour savoir si vous pouvez vous exonérer de l'indemnité d'éviction dans votre dossier, appelez nous ou remplissez notre formulaire :

(le premier contact n'induit pas de facturation)

Condamnation de Domusvi par la Cour d’Appel de Bordeaux

Avis d'expert - Avocat LMNP

Condamnation de Domusvi SA

Cour d'appel de Bordeaux – 23 novembre 2017 - Résidence l'Arche de Noës

Les propriétaires de la résidence Résidence l'Arche de Noës ont soutenu devant le tribunal que les travaux d'entretien et de mise en conformité de leur résidence bâtiment avec les normes applicables aux établissements recevant les personnes âgées n'ont jamais été réalisés par Domusvi.

Ils ont donc fait assigner la société GDP Vendôme Immobilier, la société DomusVI et la société Pessac exploitante devant le juge des référés de BORDEAUX pour voir ordonner une mesure d'expertise.

Or, seule la société Pessac, filiale de DomusVI, était preneuse à bail, GDP Vendôme Immobilier et la société DomusVI n’ayant pas signé de bail avec les copropriétaires.

Le juge des référé a donc refusé de reconnaître un lien contractuel avec DomusVi.

La Cour d’Appel de Bordeaux est revenue sur cette décision en jugeant que, même si la filiale de Domusvi avait conclu le bail commercial meublé en question, il n’en restait pas moins qu’elle conservait un lien contractuel avec les propriétaires résultant d’un état des lieux sortie établi à la demande de DomusVI.

Pour connaître la solution que nous proposons en cas de baisse de loyer ou de départ de Domusvi sur votre résidence, appelez nous ou remplissez notre formulaire:

(ce premier contact n'induit pas de facturation)

Loyers impayés en meublé tourisme ou EHPAD - Que faire ?

Avis d'expert - Avocat LMNP

En résidence de tourisme, EHPAD ou résidence senior, il arrive que l'exploitant ne paye plus le loyer - Que faire ?

Vérifier s’il est en état de cessation de paiement (impossibilité de faire face à ces dettes). Pour ce faire, il est nécessaire de recueillir ses informations comptables. Parfois difficile à obtenir, nous vous aidons à y parvenir. Une fois les documents comptables réunis et étudiés (trésorerie, capitaux propres, dettes des loyers), deux hypothèses peuvent alors se présenter :

1.      Vous constatez que votre exploitant est en cessation de paiement : il convient de l’assigner en redressement judiciaire. 

2.      Vous constatez que votre exploitant n’est pas en cessation de paiement : il faut faire une mise en demeure de payer en le menaçant de résilier le bail commercial puis commencer une démarche contentieuse en vue de saisir ses comptes bancaires. 

Votre exploitant vous propose une baisse considérable de loyer lors du renouvellement de votre bail commercial:

Il convient alors de procéder par étapes :

1.    Faire une analyse du bail et syndiquer la copropriété (seul ou avec l'aide d'un avocat) et mener une expertise des travaux de remise aux normes pour vérifier si ces derniers (à la charge de l’exploitant) justifient une baisse de loyer.

2.    Examiner la rentabilité de la résidence pour votre exploitant pour vérifier si elle justifie une baisse des loyers.

3.    Entamer des démarches de négociations avec votre exploitant.

4.    Si la situation requière une baisse de loyer, prévoyez dans votre bail commercial une possibilité de renégociation de loyer en cas de rentabilité future à la hausse de la résidence.

5.    En l’absence de terrain d’entente avec votre exploitant et comme ultime et unique moyen de recours, il conviendra de saisir le juge des loyers.

Une banque condamnée à appliquer un taux d'intérêts à la baisse

Avis d'expert - Avocat droit des affaires

Cour d'appel de Colmar, Chambre 1 a, 8 mars 2017, n° 16/00312)

Une banque condamnée à appliquer un taux d'intérêts à la baisse

Deux personnes avaient souscrit un emprunt auprès d'une banque dont les intérêts étaient calculés sur la base d'un taux variable "Libor 3 mois". 

En 2015, le Libor est devenu négatif, les plaignants ayant alors demandé à la banque de leur rendre de l'argent sur le montant emprunté !

La Cour d'Appel de Colmar (Cour d'appel de Colmar, Chambre 1 a, 8 mars 2017, n° 16/00312) a rendu une décision validant la clause et condamnant la Banque. 

Comme chaque année, 1862 sera présent à Vinexpo

Photo by mythja/iStock / Getty Images

Avocat - Droit Immobilier - Bordeaux

Le Cabinet d'avocats 1862 installé à Bordeaux sera présent comme chaque année au salon Vinexpo 2017 à Bordeaux qui se tiendra du 18 au 21 juin 2017.

Ce salon sera l'occasion d'échanger avec les négociants, courtiers, producteurs et professionnels du secteur sur les nouveautés juridiques dans le domaine des Vins et Spiritueux.

Achat propriété viticole, fiscalité propriété viticole, contrat de distribution de vin :

La fin de bail face au lien de dépendance économique

David Sabatier, a été interviewé par Madame Martine Denoune, journaliste et rédacteur de l'un des plus importants blogs sur les résidences gérées pour exposer une nouvelle méthode de défense des propriétaires de résidences gérées reposant sur la réforme du Code civil intervenue par ordonnance du 10 février 2016 et un arrêt rendu par la Cour d'Appel de Versailles en date du 6 juillet 2016. 

David Sabatier dans l'AGEFI - La Grenouille dans la Marmitte - LMNP Monument Historique, Résidences de tourisme - Impayés

LMNP LMP Censi Bouvard, résidence de tourisme, EHPAD, Malraux.

La Grenouille dans la Marmitte

David Sabatier a publié dans l'AGEFI Actifs un cas pratique sur les méthodes à employer dans le cadre des difficultés rencontrées dans le cadre des relations investisseurs / exploitants dans les résidences de services (LMNP LMP Censi Bouvard, résidence de tourisme, EHPAD, Malraux).  

Lire l'Agefi

Hommage à Jacques Sabatier par l'Ordre des Avocats de Paris

Une biographie publiée par l'Ordre des Avocats de Paris retrace la vie de Jacques Sabatier, de son père Maurice, ancien Président de l'Ordre et membre de l'Institut, et raconte son destin tragique à l'image de tant d'autres français morts pour la France.

La découverte aussi du Prix Jacques Sabatier remis chaque année à un Secrétaire de la Conférence depuis son legs en 1920.  

"Depuis janvier 1920, c’est un Secrétaire de la Conférence qui le reçoit à chaque Rentrée du barreau … ignorant sans doute, jusqu’à présent, à qui il le doit. La tradition familiale se perpétue, puisque deux arrière-petits-enfants de Jacques Sabatier, David et Anne-Sophie, sont avocats au barreau de Paris. "

Appart'City - Obligation de fournir des comptes d'exploitation détaillés

Avis d'expert - Avocat LMNP

Appart'City doit fournir ses comptes aux propriétaires (LMNP Censi Bouvard)

La Cour de cassation rejette le pourvoi d’Appart City sur la transmission des comptes détaillés

La société Appart'city a été condamnée par la Cour d'Appel de Poitiers (27 avril 2016), sur le fondement de l'article L. 321-2 du code du tourisme, à communiquer aux copropriétaires les comptes d'exploitation et les bilans, précisant :

-        le taux de remplissage,

-        les événements significatifs de l'année,

-        le montant et l'évolution des postes de dépenses et de recettes de la résidence pour les années 2012, 2013 et 2014 ;

Pour se défaire de cette obligation, la société Appart'city a demandé de renvoyer au Conseil constitutionnel cette question, jugeant que cette obligation de transparence était contraire à la liberté d'entreprendre et au principe d'égalité devant la loi.

En réponse, la Cour de cassation (3ème Chambre civile – 28 février 2017) a jugé que cette question « ne présente pas un caractère sérieux ».

Elle a en outre reconnu que la loi a pour objet de renforcer l'efficacité du contrôle pour permettre aux propriétaires de lots dans une résidence de tourisme d'être informés de la gestion de l'exploitant qui est naturellement susceptible d'affecter leur situation.

Elle a rappelé que le législateur a suffisamment assuré un juste équilibre entre le respect de la liberté d'entreprendre et celui des droits des propriétaires.

Le contrat lié à la réception n'a pas d'utilité pour les propriétaires qui ne sont plus sous contrat

Avis d'expert - Avocat LMNP

Sortir d'un bail commercial Pierre & Vacances, Appart'City ou Belambra - Conséquences

Cass. civ. 3, 18-02-2015, n° 13-27.104, FS-P+B, Rejet - A0157NCS

Un copropriétaire qui est sorti du bail commercial avec son exploitant n'a pas à payer les frais liés au contrat de réservation attaché à la réception.

La résidence à vocation para-hôtelière est soumise à l'application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 prévoyant que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.

L'existence d'un "contrat de réservation" relève de la fonction de réception de la résidence.

Par suite, le contrat de réception ne présente aucune utilité objective pour les lots dont les copropriétaires n'ont pas confié l'exploitation à l'exploitant. 

Guide des bonnes pratiques LMP LMNP - ANACOFI

Guide des bonnes pratiques LMP LMNP - ANCOFI

L'ANACOFI a publié un rapport étayé sur les investissements en LMP / LMNP dans le cadre d'une Commission ouverte à tous types d’experts, dédiée aux problématiques spécifiques liées aux opérations réalisées dans le cadre du régime fiscal de la «location meublée » (statut LMNP/LMP ou dispositif Censi Bouvard) ainsi qu’au suivi de la « crise de marché » constatée sur ce segment d’activité.

Téléchargez ici le rapport public

Connaître l'ANACOFI

Le Parisien - LMNP - Interview de Maître David SABATIER

Avis d'expert - Avocat LMNP - Le Parisien

Interview de Maître David SABATIER, avocat expert en droit immobilier, défenseur d'un collectif exceptionnel de plus de 430 propriétaires du Center Parc du Domaine de l'Ailette. 

1862 s'installe dans 230 m² en bas des Champs Elysées !

Photo by AdrianHancu/iStock / Getty Images

Ces magnifiques bureaux situés au 24, rue de Penthièvre (75008) à Paris comptent 230 m² et 4,5 mètres de hauteur sous plafond. Le plan de cet ancien appartement de prestige entièrement réhabilité est en étoile ce qui permet d'optimiser l'espace et la circulation. Un bien d'exception trouvé après plus de 50 visites. La perle !

A suivre, des photos bien sûr et surtout une pendaison de crémaillère en septembre 2016 en cours d'organisation !

David SABATIER signe un Dossier Spécial dans le journal LE PARISIEN

David SABATIER interviewé par le Parisien dans le cadre du dossier Spécial du Parisien du Dimanche sur les résidences gérées. 

LE CABINET D’AVOCATS 1862 OUVRE LE PREMIER PÔLE DE MEDIATEURS PROFESSIONNELS

COMMUNIQUE DE PRESSE

Paris le 4 mai 2016

Photo by Digital Vision./DigitalVision / Getty Images

La médiation permet de résoudre plus de 80% des litiges dans les deux mois pour un coût moyen quatre fois inférieur à celui d’une procédure judiciaire. Conséquence, aux Etats-Unis, en Angleterre ou encore dans les pays scandinaves, c’est la première méthode employée par les entreprises pour résoudre leurs litiges avec leurs salariés, leurs clients ou leurs partenaires.

La France était loin derrière mais elle rattrape rapidement son retard depuis l’entrée en vigueur du décret n°2015-282 du 11 mars 2015 qui rend obligatoire la recherche d’une solution amiable avant tout contentieux.

Pour pallier à la demande, le cabinet d’avocats d’affaire 1862 a créé le premier cabinet de médiateurs professionnels qui est adossé au cabinet d’avocats d’affaires et qui réunit des experts de la résolution amiable. Résultat, 82% de litiges résolus dans les deux mois pour un coût moyen de 1.500 € HT par partie au lieu de 10.000 euros HT pour un contentieux judiciaire.

« Nous avons fait ce qu’il faut pour recruter la haute couture des médiateurs français et pouvoir ainsi proposer une solution efficace et économique à ceux qui ne veulent plus dépenser des sommes faramineuses dans des contentieux qui durent des années avec un résultat parfaitement incertain. » commente Maître David Sabatier, associé gérant du cabinet.

David Sabatier dans l'AGEFI de novembre 2015

David Sabatier cité comme l'un des meilleurs experts du marché dans l'AGEFI dans le cadre d'une étude sur les résidences de tourisme. 

1862 mandaté pour mener près de 100 contentieux face à Belambra Club

Le cabinet a été mandaté par les copropriétaires pour conduire une centaine de contentieux en fixation de loyer face à Belambra Club