Quels sont les risques de l’investissement en EHPAD ? Quelles solutions face au départ de l’exploitant ? avis d'expert - avocat lmnp - acheter des lots dans un ehpad

Article publié par Maître David Sabatier sur Le Blog du Patrimoine

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Quels sont les risques de l'investissement en EHPAD ? Que faire en cas de départ de l'exploitant ?

Il n’y a presque plus d’autorisations d’exploitation de délivrées donc le marché ne grandit plus malgré le vieillissement de la population

En France, il y a 557 648 lits d’EHPAD[1]. Cela représente une population équivalente à la ville de Lyon.

Les personnes qui vivent dans ces EHPAD sont des gens comme vous et moi, de toutes les classes sociales, de tous les milieux. Leurs points communs, c’est que 87% d’entre eux mourront dans les 2 ans de leur aménagement dans un EHPAD[2].

Il faut financer leur accompagnement et leur logement.

Alors l’Etat a mis en place des dispositifs : le LMP / LMNP ou le Censi Bouvard. Des actifs ou des jeunes retraités sont priés par des banques et des conseillers en gestion de patrimoine d’acheter des lots pour construire des EHPAD. Rendement annoncé : entre 4,5% et 5% pour un EHPAD neuf.

L’Etat a besoin de leur argent, mais il ne voit pas bien l’intérêt de les protéger. Du coup, le seul contrat qu’on a trouvé à leur faire signer, c’est un bail commercial. Pourtant, le bail commercial n’a rien à voir avec un EHPAD. C’est un contrat qui protège le commerçant contre son propriétaire et pas des milliers de propriétaires contre quelques exploitants.

Dans la plupart des cas, l’investissement se passe bien. Les propriétaires récupèrent leur investissement et plus encore.

Dans certains cas, cela va moins bien…

Ce risque s’accroît car malgré le vieillissement de la population, le nombre d’autorisations d’exploitation d’EHPAD en France à chuté ce qui a obligé les exploitants :

1.       A envisager un développement à l’étranger (Orpéa qui est désormais présent dans 12 pays[3] ou Korian qui annonce que son chiffre d’affaires et poussé par l’international [4]) ;

 

2.       Demander des baisses de loyer à la fin du bail ;

 

3.       Quitter les résidences trop petites et s’installer dans des résidences plus rentables.

Pourquoi l’investissement en EHPAD peut-il dans certains cas être très risqué ?

Là où le bas blesse sérieusement, c’est que l’autorisation d’exploitation d’un EHPAD peut être transférée par l’exploitant librement dans une circonscription qui fait environ la taille d’un canton et qui est définie par le Ministère de la Santé.

Résultat, si l’EHPAD n’est plus rentable parce qu’il est trop petit, ou si l’Agence Régionale de Santé considère que l’immeuble n’est plus assez moderne ou ne répond pas aux normes, à la fin du premier bail de 9 ans, l’exploitant peut fermer ou déplacer son EHPAD et laisser l’immeuble tel quel.

Le plus souvent, les investisseurs perdent la quasi-totalité de leur investissement car ils se retrouvent avec un EHPAD qui ne peut pas être exploité en EHPAD.

Cela est beaucoup plus fréquent si l’EHPAD compte moins de 80 lits. En France, la moitié des EHPAD comptent moins de 78 lits[5] et peuvent donc comporter un risque de départ de l’exploitant.

4 CHOSES A FAIRE ABSOLUMENT QUAND L’EXPLOITANT RISQUE DE QUITTER LA RESIDENCE

Globalement, le plus important est 1/ de réunir les propriétaires, 2/ de chercher un nouvel exploitant ou un acheteur, 3/ de préparer un recours sur la remise en l’état du bâtiment, 4/ de préparer un recours plus général sur l’opération.

1.       Comment réunir les propriétaires et monter un collectif

Le syndic de copropriété est tenu de fournir à tout copropriétaire qui en fait la demande la feuille de présence aux assemblées générales faisant apparaître le nom et le prénom des propriétaires présents, représentés ou absents et leurs adresses postales.

Par ce moyen, un propriétaire peut contacter tous les autres copropriétaires par courrier, les inviter à lui envoyer un email et constituer un collectif.

Le syndic qui est parfois lié à l’exploitant, refuse pourtant de fournir cette liste. Un courrier d’avocat le rappelant à ses obligations légales permet le plus souvent de résoudre le problème.

 

2.       Comment trouver un repreneur ou un acheteur pour les locaux

Dans tous les dossiers que nous avons géré au cabinet dans cette situation, la solution a été trouvée localement.

Nous avons pris contact avec tous les acteurs de l’immobilier au niveau local :

-          aménageurs publics,

-          promoteurs immobiliers,

-          agents spécialisés sur les locaux d’activités,

-          élus locaux.

Nous avons également préparé une présentation de la résidence, et un dossier comprenant tous les éléments nécessaires pour qu’un repreneur se positionne (Etat descriptif de division, règlement de copropriété, plans, comptes d’exploitation).

Nous avons soumis la résidence à des exploitants potentiels de ce type de résidences :

-          exploitant de résidence étudiante

-          exploitant de résidences senior

-          exploitant de résidences de tourisme

-          exploitant de centres d’accueil pour migrants. 

Enfin, nous avons cherché dans la région les acteurs économiques locaux qui pourraient être intéressés par la résidence. C’est souvent ce travail de fonds qui fonctionne le mieux.

Ainsi, sur les deux derniers EHPAD traités par le cabinet en 2017, nous avons trouvé des repreneurs qui finalement ont envisagé un rachat pur et simple des murs :

-          un exploitant en résidence senior

-          un exploitant d’un centre de formation.

Dans les deux cas les propriétaires ont subi une perte. Elle était pour autant largement inférieur à ce qui était anticipé au début du dossier.

 

3.       Comment préparer un recours sur la remise en état de la résidence

Le bail prévoit souvent que tous les travaux sont à la charge de l’exploitant, sans plus de précision.

En fait, cela ne sert à rien pour deux raisons :

-          D’abord, depuis la Loi Pinel, pour tous les nouveaux baux, les grosses réparations sont à la charge des propriétaires quelques soient les stipulations du bail

 

-          La jurisprudence a précisé, pour la majorité des travaux, que le bail devait prévoir une clause spécifique et expresse (par exemple sur la mise aux normes, la vétusté, l’usure normale) pour que le locataire soit responsable ; Une clause générale qu’on trouve dans ces baux n’a donc pas beaucoup d’efficacité.

Si vous n’avez pas encore acquis un EHPAD, on vous conseille donc vivement de prévoir une rédaction plus spécifique.

Si vous avez une clause moins générale, il y a probablement une possibilité de demander la remise en l’état du bâtiment.

Pour cela, il faut impérativement :

4.       Demander les rapports des bureaux de contrôle qui sont obligatoires et détaillent la plupart des manquements dans l’entretien notamment la mise aux normes ;

 

5.       Faire un état des lieux de sortie détaillé, photos à l’appui, qui devra être contradictoire, ou à défaut, faire appel à un huissier ;

 

6.       Chiffrer les travaux de remise en l’état à la charge de l’exploitant. Tenter de trouver une solution amiable avec lui et à défaut, aller en justice en demandant une expertise judiciaire pour confirmer l’état du bâtiment.

 

4.       Comment mener un recours sur l’opération au global ?

En principe un locataire est libre de quitter son local à la fin du bail. Toutefois, certains recours peuvent être envisagés même si les chances de succès dépendent beaucoup du dossier et sont généralement faibles : 

-          D’abord, sur le fondement de la garantie d’éviction : Si l’acte de vente initial précise que le bien vendu est un EHPAD, il pourrait être défendu que sans exploitant, l’acheteur est évincé du bien alors qu’il l’a payé ;

 

-          Ensuite, sur le fondement de la réticence dolosive : Si l’exploitant avait l’intention de déplacer son EHPAD et que le vendeur le savait, il peut être défendu qu’il y a dol ce qui permet au choix, de demander la nullité de tous les contrats, ou le versement de dommages et intérêts couvrant le préjudice subi

 

-          Encore, sur le fondement de l’obligation d’information en particulier de la Banque et du Notaire. Il serait défendu que ces derniers auraient dû vous informer du risque de départ de l’exploitant.

A noter toutefois, que ce type de recours sont difficiles à mettre en œuvre et qu’il convient donc d’examiner le dossier en détail pour déterminer les chances de succès.

C’est pourquoi la meilleure solution est encore de trouver un nouvel usage pour le bâtiment.

 

[1] INSEE – 1er mars 2016

[2] DREES – Mai 2017

[3] https://www.orpea-groupe.com/le-groupe/qui-sommes-nous/orpea-dans-le-monde

[4] https://www.korian.com/journalistes/Communiques-de-presse/korian-annonce-son-chiffre-daffaires-2016/

[5] Enquête quadriennale du Ministère de la Santé sur la situation des établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD) - Septembre 2017.