5 points à vérifier avant d'investir dans un meublé tourisme LMNP LMP

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Avis d'expert - Avocat LMNP

Les 5 problèmes liés au meublé tourisme dans une résidences de tourisme (LMP -  LMNP) 

Dans le cadre d’un projet de résidence de tourisme, il y a 3 acteurs : le promoteur qui construit et vend, les investisseurs comme vous, et l’exploitant qui conclut un bail commercial de 9 ans.

En principe cela paraît sûr, en réalité, les déconvenues sont rapides pour plusieurs raisons qui vicient le montage dès le début. 

Il ne faut pas considérer que tous les investissements en meublé tourisme sont mauvais ni jeter le discrédit sur un mode d'investissement qui peut être sain et rentable mais il faut être attentif à trois problème qui peuvent rendre le dossier désastreux. 

Le fonds de concours spécificité du meublé tourisme

Le « fonds de concours » : Joli expression pour une somme qui correspond à une commission disproportionnée que l’exploitant exige du promoteur avant de lui confier le contrat de construction.

Deux conséquences financières pour vous :

-        le promoteur augmente les prix de vente des lots aux investisseurs et vous payez beaucoup plus cher votre bien en location meublée que son prix de marché ;

-        on vous promet un loyer pendant 9 ans qui est élevé car il faut bien vous proposer un rendement satisfaisant ; En réalité, une fois que le fonds de concours est épuisé, l’exploitant ne veut plus payer le loyer promis et le loyer se trouve surévalué par rapport au marché.

A ce moment-là on vous vend un rendement et non un bien immobilier et on peut donc questionner la légalité de ce fonds de concours. A noter que certains tribunaux ont considéré que le fonds de concours était « dolosif » ce qui a des conséquences extrêmement violente pour l’exploitant car il doit selon votre choix :

-        vous indemniser pour toute votre perte sur cet investissement,

-        annuler la vente et vous rembourser le bien et tous vos frais.

Le transfert de fonds entre résidences de tourisme

Deuxième problème fréquent : les transferts de fonds entre résidences

Concrètement, si une résidence va mal, un exploitant assèche les pertes avec les fonds d’une autre résidence. La loi a instauré un nouvel article 321-2 du Code du tourisme qui répond à ce problème :  

« L’exploitant d’une résidence de tourisme classée doit tenir des comptes d’exploitation distincts pour chaque résidence. Il est tenu de les communiquer aux propriétaires qui en font la demande.

Une fois par an, il est tenu de communiquer à l’ensemble des propriétaires un bilan de l’année écoulée, précisant les taux de remplissage obtenus, les évènements significatifs de l’année ainsi que le montant et l’évolution des principaux postes de dépenses et de recettes de la résidence ».

Comme nous avons pu l’expliquer dans d’autres articles (voir XX) les exploitants ne respectent souvent pas ces dispositions.

Les locaux de service détenus par l'exploitant du meublé tourisme

Dans les résidences construites avant la Loi ALUR, les locaux de services ou appelées usuellement parties communes, sont détenues par l'exploitant ce qui fait qu'en cas de procédure collective (liquidation judiciaire, redressement judiciaire etc.) ou de probl_me d'impayé, l'exploitant reste propriétaire des locaux et peut tenter de vous empêcher de relouer à moins d'entrer dans un rapport de force avec lui. Voir article sur ce point. 

La baisse de loyer en fin de bail commercial

A la fin du bail commercial, soit parce que la résidence est mal gérée, soit parce que le fonds de concours a vicié le schéma (voir plus haut), l’exploitant demande une baisse de loyer. Les propriétaires se voient alors contraints soit d’accepter soit de refuser et de ne plus pouvoir exploiter leur appartement avec les conséquences que cela emporte sur leur régime fiscal.

On pourrait d'ailleurs d’un point de vue légal s'interroger sur le lien de dépendance économique et la forme de signature sous cette pression.

Enfin et surtout, comprenez bien que le bail commercial n'est pas prévu pour cet investissement et qu'il est donc assez inadapté à cette situation. Il ne vous protège donc pas contre les dérives de ces montages.