Rappel sur les obligations des exploitants de résidences de tourisme - avis d'expert - avocat résidence de tourisme

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Avis d'experts - Avocats LMNP

Rappel sur les obligations des exploitants de résidences de tourisme vis à vis des propriétaires

La France comptait en 2014 2.266 résidences de tourisme dans lesquelles des investisseurs, intéressés par l'avantage fiscal (LMNP, Censi Bouvard) ont investi pour s'assurer le plus souvent un complément de revenus ou une retraite. Face à des exploitants parfois peu scrupuleux, la Loi du 22 juillet 2009 a imposé de nouvelles obligations aux exploitants de résidences de tourisme : 

Obligation d'information au moment de la vente de lots dans une résidence de tourisme

Au moment de la vente, l'investisseur doit être informé par écrit sur : 

  1. l'identité du gestionnaire ;
  2. le fait qu'il conclut un bail commercial ;
  3. les principales caractéristiques du bail commercial ;
  4. la mention suivante sur l’indemnité d’éviction : « Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail conclu avec l’exploitant de la résidence de tourisme. Toutefois, il devra dans ce cas, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants du Code de commerce, payer à l’exploitant une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Les modalités de calcul de cette indemnité sont fixées au deuxième alinéa de l’article L. 145-14 susvisé ».

Durée du bail commercial en résidence de tourisme

Le bail commercial est désormais impérativement d'une durée de 9 ans.

La Cour de cassation a jugé début 2017 que cette nouvelle durée des baux commerciaux en résidences de tourisme LMNP s'appliquait aux baux en cours (Cass. 3e civ., 9 févr. 2017, no 16-10.350).

Obligation d'information vis à vis des propriétaires de résidence de tourisme

En cours de bail, l'exploitant d'une résidence de tourisme doit tenir des comptes d'exploitation distincts pour chaque résidence qu'il exploite et il est tenu de les envoyer aux copropriétaires qui le demandent. 

De plus, il doit envoyer aux copropriétaires annuellement un bilan de l'année écoulée avec les

  • taux de remplissage
  • évènements significatifs de l'année
  • montants et évolutions des principaux postes de dépenses et de recettes. 

Dans une affaire commentée sur notre BLOG (Appart'City condamné par la Cour de cassation), l'exploitant Appart City a prétendu dans la procédure intentée par les propriétaires, qu'il ne devait pas fournir les comptes détaillés en tentant de renvoyer deux fois l'affaire devant le Conseil constitutionnel, puis en invoquant le "secret des affaires". 

La Cour de cassation a rejeté les demandes d'Appart City et donné raison aux propriétaires, en indiquant que l'exploitant doit fournir des comptes détaillés et non un simple extrait. 

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