Le Monde - Tribune du cabinet 1862 sur le changement de statut juridique de Facebook - Par maître zoé vilain

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Interrogée par Le Monde, Zoé Vilain, membre du cabinet d'avocats 1862 livre son analyse :

« En affirmant être responsable des contenus publiés sur ses plates-formes, Mark Zuckerberg met fin au statut d’hébergeur, considère l’avocate Zoé Vilain, dans une tribune au « Monde ».

Tribune. Lors de son audition devant le Congrès, le 11 avril, Mark Zuckerberg a déclaré : « Je suis d’accord sur le fait que nous sommes responsables du contenu. » Par cette réponse claire et univoque à l’une des questions qui lui étaient posées par les parlementaires américains, le PDG de Facebook a-t-il durablement ébranlé le statut des plates-formes d’hébergement en ligne ? Depuis fin 2014, le réseau social permet à ses utilisateurs de publier des vidéos et est devenu une des plates-formes les plus consultées au monde, avec plus de 4 milliards de contenus mis en ligne par jour.

La question de savoir si Facebook est responsable des contenus (photos, vidéos, écrits) est cruciale pour les ayants droit. Le nombre d’usagers qui mettent en ligne des vidéos dont ils ne détiennent pas les droits de propriété intellectuelle est très important et représente une perte de revenus non négligeable pour l’industrie audiovisuelle et musicale.

Rassurer le grand public

Jusqu’à présent, Facebook se présentait comme une plate-forme technologique, ce qui lui permet de bénéficier de facto du statut d’hébergeur et ainsi de ne pas être responsable pour les contenus publiés par ses utilisateurs.

Par ce statut prévu par la loi américaine (proche de celui de la loi française de 2004 pour la confiance dans l’économie numérique), un site Internet qui a le statut d’hébergeur n’est pas responsable des contenus générés par les utilisateurs, à moins que le côté illicite du contenu ait été porté à sa connaissance.

La demande de retrait, qui ne peut être effectuée que par les ayants droit ou leurs mandataires, doit répondre à un certain formalisme. Pour certaines sociétés qui ont de grands catalogues de films, musiques, et séries, cela représente des équipes entières dévolues aux demandes de retrait sur YouTube ou Facebook.

Alors pourquoi ce revirement ? Dans une très mauvaise passe depuis le scandale Cambridge Analytica,...

Quels sont les risques de l’investissement en EHPAD ? Quelles solutions face au départ de l’exploitant ? avis d'expert - avocat lmnp - acheter des lots dans un ehpad

Article publié par Maître David Sabatier sur Le Blog du Patrimoine

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Quels sont les risques de l'investissement en EHPAD ? Que faire en cas de départ de l'exploitant ?

Il n’y a presque plus d’autorisations d’exploitation de délivrées donc le marché ne grandit plus malgré le vieillissement de la population

En France, il y a 557 648 lits d’EHPAD[1]. Cela représente une population équivalente à la ville de Lyon.

Les personnes qui vivent dans ces EHPAD sont des gens comme vous et moi, de toutes les classes sociales, de tous les milieux. Leurs points communs, c’est que 87% d’entre eux mourront dans les 2 ans de leur aménagement dans un EHPAD[2].

Il faut financer leur accompagnement et leur logement.

Alors l’Etat a mis en place des dispositifs : le LMP / LMNP ou le Censi Bouvard. Des actifs ou des jeunes retraités sont priés par des banques et des conseillers en gestion de patrimoine d’acheter des lots pour construire des EHPAD. Rendement annoncé : entre 4,5% et 5% pour un EHPAD neuf.

L’Etat a besoin de leur argent, mais il ne voit pas bien l’intérêt de les protéger. Du coup, le seul contrat qu’on a trouvé à leur faire signer, c’est un bail commercial. Pourtant, le bail commercial n’a rien à voir avec un EHPAD. C’est un contrat qui protège le commerçant contre son propriétaire et pas des milliers de propriétaires contre quelques exploitants.

Dans la plupart des cas, l’investissement se passe bien. Les propriétaires récupèrent leur investissement et plus encore.

Dans certains cas, cela va moins bien…

Ce risque s’accroît car malgré le vieillissement de la population, le nombre d’autorisations d’exploitation d’EHPAD en France à chuté ce qui a obligé les exploitants :

1.       A envisager un développement à l’étranger (Orpéa qui est désormais présent dans 12 pays[3] ou Korian qui annonce que son chiffre d’affaires et poussé par l’international [4]) ;

 

2.       Demander des baisses de loyer à la fin du bail ;

 

3.       Quitter les résidences trop petites et s’installer dans des résidences plus rentables.

Pourquoi l’investissement en EHPAD peut-il dans certains cas être très risqué ?

Là où le bas blesse sérieusement, c’est que l’autorisation d’exploitation d’un EHPAD peut être transférée par l’exploitant librement dans une circonscription qui fait environ la taille d’un canton et qui est définie par le Ministère de la Santé.

Résultat, si l’EHPAD n’est plus rentable parce qu’il est trop petit, ou si l’Agence Régionale de Santé considère que l’immeuble n’est plus assez moderne ou ne répond pas aux normes, à la fin du premier bail de 9 ans, l’exploitant peut fermer ou déplacer son EHPAD et laisser l’immeuble tel quel.

Le plus souvent, les investisseurs perdent la quasi-totalité de leur investissement car ils se retrouvent avec un EHPAD qui ne peut pas être exploité en EHPAD.

Cela est beaucoup plus fréquent si l’EHPAD compte moins de 80 lits. En France, la moitié des EHPAD comptent moins de 78 lits[5] et peuvent donc comporter un risque de départ de l’exploitant.

4 CHOSES A FAIRE ABSOLUMENT QUAND L’EXPLOITANT RISQUE DE QUITTER LA RESIDENCE

Globalement, le plus important est 1/ de réunir les propriétaires, 2/ de chercher un nouvel exploitant ou un acheteur, 3/ de préparer un recours sur la remise en l’état du bâtiment, 4/ de préparer un recours plus général sur l’opération.

1.       Comment réunir les propriétaires et monter un collectif

Le syndic de copropriété est tenu de fournir à tout copropriétaire qui en fait la demande la feuille de présence aux assemblées générales faisant apparaître le nom et le prénom des propriétaires présents, représentés ou absents et leurs adresses postales.

Par ce moyen, un propriétaire peut contacter tous les autres copropriétaires par courrier, les inviter à lui envoyer un email et constituer un collectif.

Le syndic qui est parfois lié à l’exploitant, refuse pourtant de fournir cette liste. Un courrier d’avocat le rappelant à ses obligations légales permet le plus souvent de résoudre le problème.

 

2.       Comment trouver un repreneur ou un acheteur pour les locaux

Dans tous les dossiers que nous avons géré au cabinet dans cette situation, la solution a été trouvée localement.

Nous avons pris contact avec tous les acteurs de l’immobilier au niveau local :

-          aménageurs publics,

-          promoteurs immobiliers,

-          agents spécialisés sur les locaux d’activités,

-          élus locaux.

Nous avons également préparé une présentation de la résidence, et un dossier comprenant tous les éléments nécessaires pour qu’un repreneur se positionne (Etat descriptif de division, règlement de copropriété, plans, comptes d’exploitation).

Nous avons soumis la résidence à des exploitants potentiels de ce type de résidences :

-          exploitant de résidence étudiante

-          exploitant de résidences senior

-          exploitant de résidences de tourisme

-          exploitant de centres d’accueil pour migrants. 

Enfin, nous avons cherché dans la région les acteurs économiques locaux qui pourraient être intéressés par la résidence. C’est souvent ce travail de fonds qui fonctionne le mieux.

Ainsi, sur les deux derniers EHPAD traités par le cabinet en 2017, nous avons trouvé des repreneurs qui finalement ont envisagé un rachat pur et simple des murs :

-          un exploitant en résidence senior

-          un exploitant d’un centre de formation.

Dans les deux cas les propriétaires ont subi une perte. Elle était pour autant largement inférieur à ce qui était anticipé au début du dossier.

 

3.       Comment préparer un recours sur la remise en état de la résidence

Le bail prévoit souvent que tous les travaux sont à la charge de l’exploitant, sans plus de précision.

En fait, cela ne sert à rien pour deux raisons :

-          D’abord, depuis la Loi Pinel, pour tous les nouveaux baux, les grosses réparations sont à la charge des propriétaires quelques soient les stipulations du bail

 

-          La jurisprudence a précisé, pour la majorité des travaux, que le bail devait prévoir une clause spécifique et expresse (par exemple sur la mise aux normes, la vétusté, l’usure normale) pour que le locataire soit responsable ; Une clause générale qu’on trouve dans ces baux n’a donc pas beaucoup d’efficacité.

Si vous n’avez pas encore acquis un EHPAD, on vous conseille donc vivement de prévoir une rédaction plus spécifique.

Si vous avez une clause moins générale, il y a probablement une possibilité de demander la remise en l’état du bâtiment.

Pour cela, il faut impérativement :

4.       Demander les rapports des bureaux de contrôle qui sont obligatoires et détaillent la plupart des manquements dans l’entretien notamment la mise aux normes ;

 

5.       Faire un état des lieux de sortie détaillé, photos à l’appui, qui devra être contradictoire, ou à défaut, faire appel à un huissier ;

 

6.       Chiffrer les travaux de remise en l’état à la charge de l’exploitant. Tenter de trouver une solution amiable avec lui et à défaut, aller en justice en demandant une expertise judiciaire pour confirmer l’état du bâtiment.

 

4.       Comment mener un recours sur l’opération au global ?

En principe un locataire est libre de quitter son local à la fin du bail. Toutefois, certains recours peuvent être envisagés même si les chances de succès dépendent beaucoup du dossier et sont généralement faibles : 

-          D’abord, sur le fondement de la garantie d’éviction : Si l’acte de vente initial précise que le bien vendu est un EHPAD, il pourrait être défendu que sans exploitant, l’acheteur est évincé du bien alors qu’il l’a payé ;

 

-          Ensuite, sur le fondement de la réticence dolosive : Si l’exploitant avait l’intention de déplacer son EHPAD et que le vendeur le savait, il peut être défendu qu’il y a dol ce qui permet au choix, de demander la nullité de tous les contrats, ou le versement de dommages et intérêts couvrant le préjudice subi

 

-          Encore, sur le fondement de l’obligation d’information en particulier de la Banque et du Notaire. Il serait défendu que ces derniers auraient dû vous informer du risque de départ de l’exploitant.

A noter toutefois, que ce type de recours sont difficiles à mettre en œuvre et qu’il convient donc d’examiner le dossier en détail pour déterminer les chances de succès.

C’est pourquoi la meilleure solution est encore de trouver un nouvel usage pour le bâtiment.

 

[1] INSEE – 1er mars 2016

[2] DREES – Mai 2017

[3] https://www.orpea-groupe.com/le-groupe/qui-sommes-nous/orpea-dans-le-monde

[4] https://www.korian.com/journalistes/Communiques-de-presse/korian-annonce-son-chiffre-daffaires-2016/

[5] Enquête quadriennale du Ministère de la Santé sur la situation des établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD) - Septembre 2017.

Le montant de l'indemnité d'éviction en meublé tourisme - avis d'expert - avocat propriétaires résidence de tourisme - lmnp - LMP

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Avis d'expert - Avocat Meublé tourisme

Indemnité d'éviction en résidence de tourisme - Bail meublé tourisme

La Cour d'appel d'Aix-en-provence, (11ème Chambre A, Arrêt du 17 janvier 2017, Répertoire général nº 15/19462) est venue préciser le montant de l'indemnité d'éviction en résidence de tourisme concernant la SNC Dolce Frégate. 

En l'espèce, le juge a confirmé l'interprétation de l'expert qui avait conclu que le loyer de marché pour la résidence devait être fixé à 17.000 euros et que l'indemnité d'éviction devait être fixée à 85.000 euros. 

Cela signifie donc en l'espèce que l'indemnité d'éviction pour cette résidence de tourisme serait égale à 5 fois le montant du loyer annuel de marché. 

 

 

La clause prévoyant l'indexation du loyer uniquement à la hausse est interdite

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Avis d'expert - Avocat baux commerciaux - Clause d'indexation à la hausse

Cour d’appel de Paris, Chambre 3, 19 avril 2017, n° 15/09296

La Cour d’appel de Paris a décidé le 19 avril 2017 que la clause d’indexation qui prévoit que la clause d’indexation qui prévoit uniquement que le loyer ne peut varier qu’à la hausse est contraire aux dispositions de l’article L 145-39 du code de commerce.

En effet, puisque cette clause interdit les indexations à la baisse la période de variation des indices s’en trouvera modifiée ce qui est contraire à l’article L 112-2 du Code Monétaire et Financier.

Bail commercial - Refus de renouvellement sans indemnité d'éviction pour motif grave et légitime - avis d'expert - avocat bail commercial

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Avis d'experts - Avocat Baux commerciaux

Précisions sur le refus de renouvellement du bail commercial pour motif grave et légitime

La Cour de cassation a précisé l'application de la prescription en matière de refus de renouvellement pour motif grave et légitime.

Dans cette l’espèce, une société était titulaire d’un bail commercial. A la fin du bail, le bailleur a proposé un renouvellement avec un nouveau loyer qui n'a pas été accepté par le locataire. Les Parties sont donc allées devant le juge des loyers. 

Pendant la procédure, le bailleur a mis en demeure le locataire de respecter la destination du bail (activité de pizzeria et non de vente d'alcool et d'épicerie comme le faisait le preneur). 

Le bailleur a ensuite rétracté son offre de renouvellement et demandé la résiliation du bail sans indemnité d'éviction pour manquement à l'obligation d'exploiter les locaux selon l'activité autorisée. 

Le Preneur a prétendu que l'action était prescrite. La Cour de cassation a donné raison au bailleur en jugeant que la prescription ne débutait qu'à compter de la date à laquelle il était démontré que le bailleur avait eut connaissance du motif grave et légitime.

Il en résulte que le délai de prescription applicable à l’action en rétractation de l’offre de renouvellement à l'appui d'un motif grave et légitime débute au jour où le propriétaire a eu connaissance du manquement qui sert de fondement au refus de renouvellement. 

 

Rappel sur les obligations des exploitants de résidences de tourisme - avis d'expert - avocat résidence de tourisme

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Avis d'experts - Avocats LMNP

Rappel sur les obligations des exploitants de résidences de tourisme vis à vis des propriétaires

La France comptait en 2014 2.266 résidences de tourisme dans lesquelles des investisseurs, intéressés par l'avantage fiscal (LMNP, Censi Bouvard) ont investi pour s'assurer le plus souvent un complément de revenus ou une retraite. Face à des exploitants parfois peu scrupuleux, la Loi du 22 juillet 2009 a imposé de nouvelles obligations aux exploitants de résidences de tourisme : 

Obligation d'information au moment de la vente de lots dans une résidence de tourisme

Au moment de la vente, l'investisseur doit être informé par écrit sur : 

  1. l'identité du gestionnaire ;
  2. le fait qu'il conclut un bail commercial ;
  3. les principales caractéristiques du bail commercial ;
  4. la mention suivante sur l’indemnité d’éviction : « Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail conclu avec l’exploitant de la résidence de tourisme. Toutefois, il devra dans ce cas, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants du Code de commerce, payer à l’exploitant une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Les modalités de calcul de cette indemnité sont fixées au deuxième alinéa de l’article L. 145-14 susvisé ».

Durée du bail commercial en résidence de tourisme

Le bail commercial est désormais impérativement d'une durée de 9 ans.

La Cour de cassation a jugé début 2017 que cette nouvelle durée des baux commerciaux en résidences de tourisme LMNP s'appliquait aux baux en cours (Cass. 3e civ., 9 févr. 2017, no 16-10.350).

Obligation d'information vis à vis des propriétaires de résidence de tourisme

En cours de bail, l'exploitant d'une résidence de tourisme doit tenir des comptes d'exploitation distincts pour chaque résidence qu'il exploite et il est tenu de les envoyer aux copropriétaires qui le demandent. 

De plus, il doit envoyer aux copropriétaires annuellement un bilan de l'année écoulée avec les

  • taux de remplissage
  • évènements significatifs de l'année
  • montants et évolutions des principaux postes de dépenses et de recettes. 

Dans une affaire commentée sur notre BLOG (Appart'City condamné par la Cour de cassation), l'exploitant Appart City a prétendu dans la procédure intentée par les propriétaires, qu'il ne devait pas fournir les comptes détaillés en tentant de renvoyer deux fois l'affaire devant le Conseil constitutionnel, puis en invoquant le "secret des affaires". 

La Cour de cassation a rejeté les demandes d'Appart City et donné raison aux propriétaires, en indiquant que l'exploitant doit fournir des comptes détaillés et non un simple extrait. 

Une question ? Un avis ?

Le Parisien - David Sabatier - De la carotte fiscale au coup de bâton - avis d'expert - avocat résidence de tourisme

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Le Parisien : « M e David Sabatier représente plus de 2 000 clients victimes de placements défiscalisés.» 

Avocat résidence de tourisme

Au bout de quelques années, l'exploitant ne peut plus reverser ces loyers surévalués et les renégocie très fortement à la baisse. Si les propriétaires refusent et que le gestionnaire s'en va, ils s'exposent à un redressement fiscal, au versement d'une coûteuse indemnité à l'exploitant et au risque que leur bien ne vaille plus rien. J'ai ainsi des clients qui ont investi 150 000 € dans un appartement se trouvant dans une maison de retraite. Faute de gestionnaire, leur bien vaut actuellement tout juste 20 000 €.  » David Sabatier, Avocat LMNP

La durée du pacte d'actionnaires : « Le diable est dans le détail »

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Le diable est dans le détail – La clause « durée » du pacte peut être fatale

Lorsqu’on ne rédige pas bien la clause relative à la durée dans un pacte d’associés et que notamment, on prévoit une durée indéterminée ou trop longue, le pacte peut tout simplement être résilié par chacune des parties avec un préavis « raisonnable ».

Arrêt de la Cour de cassation du 27 septembre 2017 (n°16-13112)

Quelle durée pour un pacte d'actionnaires ?

Etant un contrat à durée indéterminée, chaque partie peut alors le résilier à tout moment avec préavis.

Dans ce nouvel arrêt, la Cour de cassation approuve l’interprétation du tribunal de commerce de Marseille et de cour d’appel d’Aix-en-Provence, qui avaient considéré que pour un pacte de 8 ans, il fallait prévoir un préavis de 6 mois..

 

Pour déterminer vos chances que votre pacte soit résiliable, appelez nous ou remplissez notre formulaire : 

(le premier contact n'induit pas de facturation).

 

 

 

Appart'City - Compte d'exploitation sous astreinte - avis d'expert - avocat lmnp - propriétaire résidence de tourisme

Condamnation d’Appart’City - Propriétaires Appart'City

Appart'City

Avis d'expert - Avocats LMNP

La Cour de cassation (3ème Chambre civile, 19 octobre 2017) a rendu un arrêt détonnant sur l’obligation de transmission des comptes d’exploitation par l’exploitant d’une résidence de tourisme.

En l’espèce, près de 130 copropriétaires ont assigné la société Appart’City en fourniture de comptes détaillés, Appart’city n’ayant fourni qu’un simple extrait du bilan.

La Cour de cassation a décidé que le compte d'exploitation qui doit être transmis par tout exploitant de résidence de tourisme ne peut être constitué d'un simple extrait du bilan et doit comporter un détail des charges variables et des charges fixes.

Le compte d'exploitation produit par la société Appart'city, qui se bornait à reproduire quelques éléments comptables du bilan annuel, ne respectait donc pas les dispositions de l'article L. 321-2 du code du tourisme.

 

Pour savoir comment gérer votre dossier Appart'City, appelez nous
ou remplissez gratuitement notre formulaire :

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Renonciation à l'indemnité d'éviction en tourisme - avis d'expert - avocat résidence de tourisme - propriétaire résidence de tourisme

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Avis d'expert - Avocats LMNP : Si l’exploitant renonce à l’indemnité d’éviction, aucun congé n’est nécessaire pour sortir du bail meublé de tourisme

L’exploitant peut parfaitement renoncer postérieurement à la conclusion du bail au renouvellement du bail et donc au versement d’une indemnité d’éviction.

Lorsque cela est le cas, il s’est posé la question de savoir si le propriétaire qui avait une telle renonciation devait donner congé du bail commercial meublé, à la fin de celui-ci.

Dans cette jurisprudence, pour l'exploitation d'une résidence de tourisme, un exploitant avait signé plusieurs baux commerciaux avec divers propriétaires d’une durée de 10 années.

Par la suite, il avait renoncé sans indemnité à son droit au renouvellement, afin qu'à la fin du bail commercial meublé, les bailleurs puissent récupérer leur appartement.

Les clés n'ont pas été restituées à la fin et les propriétaires ont donc assigné l’exploitant devant le juge des référés qui leur a donné raison et condamné l’exploitant à l’expulsion.

 

Pour déterminer s'il est possible de ne pas payer d'indemnité d'éviction à votre exploitant ou pour toute autre question, appelez nous ou remplissez
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5 points à vérifier avant d'investir dans un meublé tourisme LMNP LMP

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Avis d'expert - Avocat LMNP

Les 5 problèmes liés au meublé tourisme dans une résidences de tourisme (LMP -  LMNP) 

Dans le cadre d’un projet de résidence de tourisme, il y a 3 acteurs : le promoteur qui construit et vend, les investisseurs comme vous, et l’exploitant qui conclut un bail commercial de 9 ans.

En principe cela paraît sûr, en réalité, les déconvenues sont rapides pour plusieurs raisons qui vicient le montage dès le début. 

Il ne faut pas considérer que tous les investissements en meublé tourisme sont mauvais ni jeter le discrédit sur un mode d'investissement qui peut être sain et rentable mais il faut être attentif à trois problème qui peuvent rendre le dossier désastreux. 

Le fonds de concours spécificité du meublé tourisme

Le « fonds de concours » : Joli expression pour une somme qui correspond à une commission disproportionnée que l’exploitant exige du promoteur avant de lui confier le contrat de construction.

Deux conséquences financières pour vous :

-        le promoteur augmente les prix de vente des lots aux investisseurs et vous payez beaucoup plus cher votre bien en location meublée que son prix de marché ;

-        on vous promet un loyer pendant 9 ans qui est élevé car il faut bien vous proposer un rendement satisfaisant ; En réalité, une fois que le fonds de concours est épuisé, l’exploitant ne veut plus payer le loyer promis et le loyer se trouve surévalué par rapport au marché.

A ce moment-là on vous vend un rendement et non un bien immobilier et on peut donc questionner la légalité de ce fonds de concours. A noter que certains tribunaux ont considéré que le fonds de concours était « dolosif » ce qui a des conséquences extrêmement violente pour l’exploitant car il doit selon votre choix :

-        vous indemniser pour toute votre perte sur cet investissement,

-        annuler la vente et vous rembourser le bien et tous vos frais.

Le transfert de fonds entre résidences de tourisme

Deuxième problème fréquent : les transferts de fonds entre résidences

Concrètement, si une résidence va mal, un exploitant assèche les pertes avec les fonds d’une autre résidence. La loi a instauré un nouvel article 321-2 du Code du tourisme qui répond à ce problème :  

« L’exploitant d’une résidence de tourisme classée doit tenir des comptes d’exploitation distincts pour chaque résidence. Il est tenu de les communiquer aux propriétaires qui en font la demande.

Une fois par an, il est tenu de communiquer à l’ensemble des propriétaires un bilan de l’année écoulée, précisant les taux de remplissage obtenus, les évènements significatifs de l’année ainsi que le montant et l’évolution des principaux postes de dépenses et de recettes de la résidence ».

Comme nous avons pu l’expliquer dans d’autres articles (voir XX) les exploitants ne respectent souvent pas ces dispositions.

Les locaux de service détenus par l'exploitant du meublé tourisme

Dans les résidences construites avant la Loi ALUR, les locaux de services ou appelées usuellement parties communes, sont détenues par l'exploitant ce qui fait qu'en cas de procédure collective (liquidation judiciaire, redressement judiciaire etc.) ou de probl_me d'impayé, l'exploitant reste propriétaire des locaux et peut tenter de vous empêcher de relouer à moins d'entrer dans un rapport de force avec lui. Voir article sur ce point. 

La baisse de loyer en fin de bail commercial

A la fin du bail commercial, soit parce que la résidence est mal gérée, soit parce que le fonds de concours a vicié le schéma (voir plus haut), l’exploitant demande une baisse de loyer. Les propriétaires se voient alors contraints soit d’accepter soit de refuser et de ne plus pouvoir exploiter leur appartement avec les conséquences que cela emporte sur leur régime fiscal.

On pourrait d'ailleurs d’un point de vue légal s'interroger sur le lien de dépendance économique et la forme de signature sous cette pression.

Enfin et surtout, comprenez bien que le bail commercial n'est pas prévu pour cet investissement et qu'il est donc assez inadapté à cette situation. Il ne vous protège donc pas contre les dérives de ces montages. 

La Cour de cassation affirme le principe de protection des propriétaires de résidences de tourisme - Avis d'expert - Avocat LMNP

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Avis d'expert - Avocat LMNP

Constitutionnalité des baux en résidence de tourisme : le juge confirme qu’il faut protéger les propriétaires

Civ. 3e, Question prioritaire de Constitutionnalité, 16 mars 2017, FS-P+B, n° 16-40.253

39 propriétaires de lots dans une résidence de tourisme exploitée par PV Résidences et Resorts France ont saisi le tribunal pour demander la nullité de congés délivrés par l’exploitant en cours de bail. Le tribunal de grande instance de Paris a transmis une question de constitutionnalité : l'article L. 145-7-1 porte-t-il atteinte aux droits garantis par la Constitution et en particulier l’article 6 de la Déclaration des Droits de l’Homme sur l’égalité ?

Principe de protection des propriétaires de meublés tourisme

Un non-lieu à renvoi au Conseil constitutionnel a été décidé au motif pris que la durée du bail allongée pour les résidences de tourisme est justifiée par « la nécessité de garantir la pérennité de l'exploitation des résidences de tourisme classées, lequel est en rapport avec l'objet de la loi qui est de protéger les propriétaires du risque de désengagement, en cours de bail, des exploitants ».

 

Pour connaître l'impact d'une telle décision sur votre dossier, appelez-nous ou remplissez gratuitement notre formulaire :

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Quelques bons conseils pour commencer l'année

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Le cabinet 1862 Avocats vous souhaite une santé de fer, des projets passionnants et de merveilleux moments avec vos proches.

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Si malgré cela, il arrive qu'on vous veuille encore du mal, nous vous livrons quelques trucs d'avocats :

 + Gardez votre sang froid et ne vous laissez jamais atteindre personnellement même si cela est difficile

+ La plupart des gens agissent et réfléchissent en même temps, alors faites plutôt vos devoirs avant d'agir

+ N’élevez jamais la voix, mais trouvez les bons arguments après avoir défini les besoins connus et cachés de votre interlocuteur

+ Enfin, si vous êtes dos au mur, une seule solution, faire tomber le mur au moment où la partie adverse s'y attend le moins.
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Très bonne année 2018 !

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L'assurance propriétaire non-occupant (pno) est-elle obligatoire ? avis d'expert - résidence de tourisme - avocat lmnp

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L’assurance propriétaire non occupant est elle obligatoire ? 

Avis d'expert - Avocat LMNP

Dans un immeuble, l'assurance se distingue en trois catégories que sont : 

  1. L'assurance souscrite par le syndic pour les parties communes
  2. l'assurance souscrite par le locataire
  3. l'assurance qui doit être souscrite par vous en qualité de propriétaire. 

Depuis la loi Alur du 24 mars 2014, cette l'assurance propriétaire non occupant est obligatoire pour les propriétaires de meublés en copropriété. 

Quel est le prix d'une PNO ?

Elle est habituellement moins chère que la multirisque habitation. Il faut compter (à titre indicatif) 60 et 160 euros par ans en plus de frais de dossier (15 à 20 euros).

Les montants versés au titre de cette assurance sont en principe déductibles du revenu si vous avez opté pour le régime d’imposition au réel. 

Pour toute autre question, appelez-nous, ou remplissez gratuitement notre formulaire : 

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Immobilier locatif : gare à l’indemnité d’éviction - Calcul indemnité d'éviction

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Le Figaro

Interview de Maître David Sabatier sur le calcul de l'indemnité d'éviction en résidence de tourisme

Les investisseurs de résidences de tourisme, d’étudiants, d’Ehpad... devront payer l'indemnité d'éviction s’ils veulent récupérer leur bien.

• Qu’appelle-t-on l’indemnité d’éviction ?

Elle s’applique au secteur de l’immobilier géré, c’est-à-dire aux résidences de tourisme, aux résidences d’étudiants, de seniors et aux Ehpad, les établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes. Un investisseur achète alors un bien immobilier à un promoteur et signe un bail commercial avec un exploitant. Dans ce mariage à trois, l’investisseur devient bailleur et l’exploitant locataire. À charge pour ce dernier d’exploiter le bien. Le bailleur s’engage à donner son bien en location pendant au moins neuf ans. Ensuite, il peut être tenté d’utiliser son bien ou de le gérer lui-même. « Attention, en fin de bail commercial, l’exploitant bénéficie d’un droit au renouvellement du bail. Si le bailleur lui refuse ce droit, il doit lui verser une indemnité d’éviction », explique Me David Sabatier, avocat à Paris. C’est une disposition d’ordre public. Comme le rappelle Philippe Pagès, directeur de la gestion du patrimoine chez Pierre & Vacances Center Parcs, «l’indemnité d’éviction est là pour compenser la perte de la propriété commerciale».

Cette disposition ne figure pas dans le bail. D’où les sérieuses déconvenues de certains investisseurs qui veulent récupérer leur bien. Seule exception: un arrêté du 23 décembre 2009 rend obligatoire la mention sur l’indemnité d’éviction dans le bail des seules résidences de tourisme.

• Quel peut en être  le coût?

Le montant de cette fameuse indemnité n’est pas défini par les textes. «L’indemnité d’éviction doit couvrir tous les frais et coûts nécessaires à l’installation de l’exploitant dans une autre résidence: frais de déménagement, de structuration, frais d’acquisition d’un nouveau fonds de commerce», poursuit Me David Sabatier. Voilà pour la théorie. En pratique, l’indemnité demandée représente souvent deux, voire trois années du chiffre d’affaires du logement sortant de son parc. Si la négociation amiable n’aboutit pas, il reste la voie judiciaire. Après une expertise, le juge détermine le montant de l’indemnité d’éviction. Pour limiter les honoraires d’un avocat, mieux vaut se regrouper entre investisseurs de la même résidence ne souhaitant pas reconduire leur bail. L’éviction a aussi une incidence fiscale, l’exonération de la TVA implique de confier l’exploitation de son bien à un gestionnaire pendant vingt ans. Toute rupture anticipée nécessite donc que l’on rembourse le fisc au prorata temporis.

• Quand échappe-t-on à l’indemnité d’éviction?

Elle n’est pas due en cas d’inexécution d’une obligation contractuelle du bail ou de cession sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, ou encore en cas de nécessité de démolir le logement en raison de son état insalubre. L’investisseur n’a rien à régler non plus si l’exploitant lui donne congé au terme du bail commercial.

 

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